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换个角度看预售:低成本扩表的途径 ——凤凰网房产扬州
投资摘要:我们认为即使推行现售,大概率是增量适用+因城(项目)施策,且推进速度会较慢,短期内不会造成房企现金流层面的压力。我们想讨论的是预售为什么重要,以及取消预售会有哪些影响 -来自凤凰新闻客户端
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换个角度看预售:低成本扩表的途径

中国房地产网
2018-10-09 09:22

投资摘要:

  我们认为即使推行现售,大概率是增量适用+因城(项目)施策,且推进速度会较慢,短期内不会造成房企现金流层面的压力。我们想讨论的是预售为什么重要,以及取消预售会有哪些影响。我们的结论是:

  预售最大的作用是为房企提供了低成本快速扩张资产规模的途径,以此助力规模增长。 预售的本质是半独立于生产之外的负债扩张,本身更接近融资行为。 预售引致资产负债率上升幅度为 19%。

  如果取消预售, 房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。 如果维持资产规模不变, 则需要增加有息负债来填补预收账款的“空白”,增加的利息支出约为总资产的 2.9%, 如果收缩负债, 营业收入规模将大幅下降。

  由于现金流分布改变,投资回收期显著拉长, 项目 IRR 承压明显。 以我们假设的项目为例(项目周期 4 年,净利润率 15%), IRR 由 43%下降为 8%。

  如果取消预售, 土地市场将较大幅度下行, 并向头部集中, 同时新房供给减少, 房价有上涨压力。

  投资建议:

  经营稳健性、融资可得性及融资成本有望迎来估值溢价。 我们看好稳健增长+融资成本较低的房企,推荐保利地产、万科 A、招商蛇口、金地集团、华侨城、首开股份、金融街。

  风险提示: 政策变动超预期、房地产市场整体超预期下行。


[责任编辑:曹铭宸]

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